La Crise du Logement en 2024 ? Que se passe t’il dans l’immobilier ?

En 2024, une crise du logement en France pourrait se faire de plus en plus ressentir, avec des évolutions sociétales et technologiques majeures. L’essor du télétravail, qui s’est accéléré depuis la pandémie, a modifié en profondeur les besoins en espaces de vie. De plus en plus de Français travaillent désormais depuis chez eux, ce qui a transformé leur relation à l’espace domestique.

Domicile multi-fonction

Les domiciles répondent à des exigences multiples : espaces de travail dédiés, zones de détente, et même équipements de fitness à domicile. En parallèle, la popularité des achats en ligne via des plateformes comme Amazon réduit le besoin de se déplacer, renforçant ainsi l’importance d’améliorer son lieu de vie, d’avoir un logement qui répond à tous nos besoins.

Une demande de logement toujours aussi forte

Cette transformation des modes de vie a peut entraîner une demande accrue pour les résidences principales, en particulier dans des zones autrefois réservées aux bureaux et aux commerces. En conséquence, les espaces de bureaux, surtout dans les grandes agglomérations et les centres-villes, connaissent une baisse significative des taux d’occupation. De nombreuses entreprises, ayant adopté le télétravail de manière pérenne, se détournent des grands espaces de bureaux coûteux au profit de solutions plus flexibles.

Cependant, cette demande croissante pour des logements adaptés aux nouveaux modes de vie ne peut pas être comblée aisément. Les nouvelles normes comme l’isolation thermique imposées par l’État, rendent la construction de nouvelles habitations de plus en plus coûteuse. Ces normes qui sont censées augmenter le confort de vie augmentent les prix du marché immobilier et cela limite les opportunités d’accéder à la propriété ou à la location.

Rénover un garage pour moins cher : Une opportunité à saisir

Dans ce contexte, rénover un garage pourrait représenter une solution intéressante. En fonction de la structure existante, plusieurs options s’offrent à vous : démolir pour reconstruire, rénover ou réaménager l’espace existant.

Types de garages à transformer en habitation

Il existe trois types de garages que vous pouvez envisager pour une transformation en habitation :

Garages simples mitoyens : Souvent attenants à une maison, ces garages peuvent être convertis en chambre supplémentaire ou espace de vie comme un studio.

Garages non attenants : Indépendants de la maison principale, ces garages plus grands peuvent être transformés en habitations, parfois avec un jardin.

Garages au rez-de-chaussée : Situés au rez-de-chaussée d’une maison, ils peuvent être aménagés en logement complémentaire ou en unité indépendante. Bénéficiant de la proximité du réseau d’eau et d’électricité.

Avantages et inconvénients de chaque type de garage :

Garages simples mitoyens

Proximité des réseaux : Le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et de chauffage est généralement plus simple et moins coûteux, car le garage partage souvent des murs avec la maison principale. Le jardin est souvent plus petit et peut être plus difficile à séparer pour faire deux entrées distinctes. Il possède généralement un toit que l’on peut exploiter pour une une chambre dans les combles ou une surélévation pour rajouter un niveau au bâtiment

Garages non attenants

Autonomie complète : Ils peuvent être transformés en habitations avec une entrée indépendante bien séparée, ce qui les rend idéal pour des locations longue durée.

Espace Extérieur : La possibilité d’aménager un jardin ou une cour privée est un atout majeur, augmentant l’attrait du studio pour les locataires. Pour les raccords il faudra prévoir un budget pour raccorder le garage en eau et électricité

Dans ce type de bien il faut faire attention à l’isolation sonore pour ne pas entendre les bruits du dessus, cependant cela peut réduire le volume habitable avec les couches d’isolation.

Garages au rez-de-chaussée

Accès facile aux réseaux : La proximité des réseaux d’eau, d’électricité et de chauffage simplifie les travaux de raccordement, ce qui peut réduire les coûts et les délais.

Moins de travaux à accomplir et a entretenir car il ne dispose pas de toit.

Il est généralement impossible de lui ajouter de nouvelles fenêtre ou puits de lumière

Les étapes essentielles pour transformer un garage en habitation

Vérification des réglementations locales

Avant toute chose, il est indispensable de vérifier auprès de la mairie si la transformation est autorisée dans votre zone. Contactez le service d’urbanisme pour obtenir une confirmation écrite, car une réponse orale n’a pas de valeur juridique.

Cette étape est généralement bien plus rapide dans les petites communes que dans les grandes

Démarches administratives

Avant l’achat : Vous pouvez déposer une demande de permis de construire avant même l’achat du bien, en incluant une clause d’annulation en cas de refus de la mairie.

Après l’achat : Il est essentiel de demander les permis nécessaires pour effectuer les travaux auprès de la mairie.

Raccordement aux réseaux

Ensuite, renseignez-vous sur les raccordements indispensables :

Assainissement et eau: Si le garage n’est pas raccordé au tout-à-l’égout et a l’eau , vous devrez demander un devis auprès du service des eaux pour le raccordement aux eaux usées et pluviales.

Électricité : Pour un garage sans compteur électrique, un raccordement sera nécessaire. Préparez un dossier comprenant le bilan de puissance requis, les équipements prévus, et un plan de masse.

Téléphone et Internet : Bien que moins coûteux, le raccordement téléphonique doit aussi être inclus dans votre budget.

Vous devriez prévoir dans des clauses d’annulation dans le compromis de vente en cas d’impossibilité de réalisation des travaux

Établir un Budget Prévisionnel

Par exemple, si le garage coûte 10 000 euros à l’achat, avec 3 000 euros pour les raccordements aux eaux, 1 500 euros pour l’électricité, et 300 euros pour le raccordement téléphonique, le coût total s’élèvera à environ 14 800 euros. Ajoutez-y le coût des travaux, exemple : 20 000€ de rénovation, pour évaluer la valeur de votre bien au mètre carré.

Comment optimiser le rendement d’un garage transformé en studio ?

Dans ce chapitre nous proposons des possibilités d’agrandissement de votre studio ou de valorisation sans tenir compte du type de garage que vous disposez.

Avant de plonger dans les détails, examinons pourquoi cette transformation peut être intéressante. Il y a plusieurs façons de générer des revenus avec l’immobilier. La première consiste à valoriser les mètres carrés existants,

par exemple en rénovant un bien pour le revendre à un prix plus élevé. La deuxième option est d’acheter des mètres carrés supplémentaires et de les revendre séparément.

Transformer un garage en habitation peut être une excellente manière d’appliquer cette deuxième stratégie.

Maximiser le rendement intérieur

Introduction : La rénovation d’un garage en studio offre une opportunité unique de maximiser l’utilisation de l’espace intérieur pour en augmenter la valeur et la rentabilité. Dans ce chapitre, nous explorerons comment optimiser chaque mètre carré de votre studio pour créer un espace fonctionnel, attrayant et capable de générer un revenu locatif élevé. Voici des stratégies clés pour maximiser le rendement intérieur de votre habitation.

Agrandissement des mètres carrés

Valoriser votre future habitation en augmentant les mètres carrés est une stratégie judicieuse dans le contexte de la hausse continue des prix de l’immobilier. Si vous réussissez à agrandir les surfaces habitables de votre maison, vous pourrez réaliser une plus-value significative sur votre bien. Trois techniques principales permettent d’augmenter les mètres carrés de votre maison : extension, excavation et surélévation.

Extension

L’extension consiste à agrandir la surface habitable de votre maison en ajoutant une ou plusieurs pièces supplémentaires à l’extérieur de la structure existante. Cette technique est idéale si vous disposez de suffisamment d’espace sur votre terrain. En france vous pouvez ajouter une extension sans permis de construire jusqu’à 20 mètre carré, une déclaration à la mairie suffit.

Les types d’extensions :

Extension latérale : Il s’agit d’ajouter une nouvelle structure adjacente à la maison principale, souvent utilisée pour créer un espace de vie supplémentaire, comme un salon, une chambre ou une cuisine.

Extension en profondeur : Cette méthode consiste à prolonger la maison vers l’arrière, une option souvent choisie dans les zones urbaines où la largeur du terrain est limitée.

Véranda ou extension vitrée : Une extension en verre, comme une véranda, permet d’agrandir l’espace tout en maximisant la lumière naturelle.

Dans certains cas l’habitat dispose déjà d’une terrasse, d’un balcon ou encore d’un auvent qui peut être utilisé pour fermer une zone à l’aide cloison. Cela permet d’optimiser les coûts et de raccourcir les délais des travaux.

Excavation

L’excavation est une solution idéale si vous souhaitez créer plus d’espace dans votre maison sans empiéter sur le terrain ou ajouter un étage. Imaginez pouvoir ajouter un sous-sol complet ou même intégrer une mezzanine grâce à une hauteur sous plafond augmentée. C’est parfait pour maximiser votre espace habitable et augmenter la valeur de votre bien. Avant de commencer les travaux, il est important de faire appel à un ingénieur en génie civil ou en structure. Ces professionnels vérifieront que le sol est suffisamment solide et que votre maison pourra supporter les modifications, tout en s’assurant que le sol ne s’effondrera pas. Leur expertise garantit également que les travaux respectent les normes de sécurité et de la localité.

L’excavation peut aussi être une solution astucieuse pour contourner les règles strictes ou les permis sont difficiles à obtenir pour une surélévation ou une extension latérale. En creusant sous votre maison, vous pouvez contourner ces restrictions tout en augmentant l’espace utile. Avec l’aide de ces experts, vous pourrez ainsi transformer votre maison en ajoutant des mètres carrés précieux, tout en boostant le potentiel locatif de votre propriété. C’est une opportunité en or pour rendre votre maison encore plus fonctionnelle et attrayante.

Les 3 types d’excavations :

Les 3 types d’excavations sont vraiment top pour booster l’espace dans votre maison !

Sous-sol complet : Créer un sous-sol qui occupe toute la surface de votre maison. C’est idéal pour ajouter une pièce ou un espace de rangement.

Sous-sol partiel : Si vous souhaitez simplement plus de place pour stocker vos affaires, un sous-sol partiel sous une partie de la maison est parfait. C’est une super manière d’organiser votre espace sans tout bouleverser.

Abaissement du sous-sol existant : Cette technique permet d’ajouter de la hauteur sous plafond, vous pouvez creuser pour avoir plus de place. Cela rend l’espace beaucoup plus agréable et vous pourriez même ajouter une mezzanine ou un lit pour maximiser l’utilisation et augmenter la valeur locative !

Ces options sont géniales pour transformer votre maison en un endroit encore plus fonctionnel et confortable, tout en boostant sa valeur !

Surélévation

La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs étages supplémentaires au-dessus de la maison existante. Cette méthode est idéale dans les zones urbaines où l’espace au sol est limité, mais où la construction en hauteur est autorisée.

Les types de surélévations :

Surélévation complète : Ajouter un nouvel étage complet au-dessus de la maison, permettant de créer plusieurs pièces supplémentaires.

Aménagement des combles : Transformer un grenier ou des combles non aménagés en espace habitable, souvent en ajoutant des lucarnes ou des fenêtres de toit.

Surélévation partielle : Ajouter une surélévation sur une partie de la maison, par exemple au-dessus d’un garage ou d’une aile existante.

Les avantages d’une surélévation, c’est qu’elle maximise l’utilisation de l’espace vertical sans affecter la surface au sol, c’est particulièrement intéressant si vous pouvez par la suite offrir une vue imprenable sur l’environnement, montages, forêts, mer, surtout dans les zones urbaines. Cette amélioration peut significativement augmenter la valeur de la propriété.

Il faudra vérifier la capacité des fondations existantes à supporter un ou plusieurs étages supplémentaires. Assurez-vous que le projet respecte les règlements de hauteur et d’urbanisme. Planifiez l’intégration esthétique de la surélévation avec le design existant de la maison.

Optimisation de l’espace

Prévoir un aménagement ouvert

Un aménagement ouvert pourrait maximiser l’espace perçu dans un studio, surtout si votre garage transformé en studio est borgne, c’est à dire qu’il ne possède qu’un accès à la lumière naturelle extérieure. Évitez les cloisons encombrantes et optez pour une disposition fluide où le salon, la chambre et la cuisine sont intégrés de manière harmonieuse. Utilisez des meubles modulaires ou des cloisons mobiles pour définir des zones tout en conservant une sensation d’ouverture.

Investissez dans des meubles multifonctionnels tels que des canapés-lits, des tables extensibles ou des étagères avec rangements intégrés. Ces pièces permettent de maximiser l’usage de l’espace en offrant plusieurs fonctions dans un seul meuble, rendant ainsi le studio plus pratique et spacieux.

Optimiser la lumière

Maximisez l’utilisation du verre ! Les cloisons et séparations en verre sont une solution géniale pour laisser passer la lumière et rendre votre habitation beaucoup plus lumineuse et accueillante. Si vous avez réussi à ajouter un étage dans votre garage rénové en habitation, n’hésitez pas à utiliser du verre pour la barrière de protection. Cela permettra à la lumière de circuler librement, transformant l’espace en un lieu encore plus agréable à vivre.

Ensuite, pensez à l’éclairage en couches ! Complétez la lumière naturelle avec un éclairage bien pensé. Des lampes à intensité variable, des appliques murales et des éclairages encastrés peuvent vraiment créer une ambiance chaleureuse. Vous pouvez même ajouter des bandes LED sous les meubles pour une touche moderne qui illuminera efficacement l’espace. C’est le genre de détails qui fait toute la différence !

Sélection des matériaux et couleurs

Le choix des matériaux et des couleurs est super important pour agrandir visuellement l’espace et le rendre encore plus fonctionnel. Optez pour des matériaux légers et modernes qui créent une sensation de légèreté. Les revêtements de sol en bois clair, les carrelages en céramique, ou même les sols en résine époxy sont parfaits pour une esthétique contemporaine tout en étant faciles à entretenir.

Côté couleurs, privilégiez les teintes claires et neutres pour les murs, les sols, et les meubles. Les blancs, gris clairs, et beiges donnent une impression d’espace et de luminosité. Et si vous voulez ajouter un peu de peps sans alourdir le design, n’hésitez pas à intégrer des touches de couleurs vives à travers les accessoires !

Amélioration de la fonctionnalité

Pour la fonctionnalité, chaque mètre carré compte. Par exemple, une cuisine compacte mais bien pensée, avec des appareils encastrés et des rangements intelligents, peut vraiment optimiser l’espace. Pensez à des cuisines en forme de L ou de U, qui permettent une utilisation efficace de l’espace sans compromettre le confort.

De même, une salle de bain bien équipée est indispensable. Optez pour des douches à l’italienne avec des parois en verre et des meubles compacts pour économiser de l’espace. Les étagères murales et les tiroirs intégrés sont super pratiques pour un rangement optimal sans encombrer visuellement l’espace.

Solutions de rangement intelligentes

Enfin, le rangement est la clé pour garder votre studio bien organisé. Exploitez les murs avec des solutions de rangement vertical, comme des étagères flottantes, des armoires murales, et des crochets. Ça libère de l’espace au sol tout en offrant des options de stockage pratiques.

Et pour encore plus de praticité, pensez à intégrer du rangement directement dans les meubles et les murs, comme des lits avec tiroirs ou des bancs de rangement. Ces solutions dissimulées permettent de maintenir l’espace ordonné tout en évitant l’encombrement visuel.

Conception de l’entrée

L’entrée, c’est la première chose que l’on voit en arrivant, donc il ne faut pas la négliger. Créez un espace pratique et esthétique, avec des rangements pour les chaussures, vestes et sacs. Des meubles compacts, comme des bancs avec rangement intégré ou des crochets muraux, optimisent l’organisation sans sacrifier l’espace.

En ajoutant quelques éléments décoratifs, comme des tableaux modernes ou des plantes d’intérieur, vous ferez en sorte que l’entrée donne une impression positive dès le premier coup d’œil. C’est un petit détail qui fait une grande différence !

Points de vigilance pour la transformation

Hauteur sous plafond : C’est super important de vérifier que la hauteur sous plafond reste suffisante après avoir installé le faux plafond et l’isolation. Pour être conforme aux normes de logement, il faut au moins 2,40 mètres de hauteur. Si le plafond est trop bas, vos locataires pourraient se sentir à l’étroit, ce qui pourrait les pousser à partir plus vite. Pour attirer des locataires de qualité qui voudront rester longtemps, vous pourriez essayer de gagner en hauteur ! Si votre garage a un toit, pourquoi ne pas tenter une surélévation ? Et comme nous le disions précédemment ça peut vraiment donner une impression de grandeur et même vous permettre d’ajouter une mezzanine pour un lit ou des rangements, ce qui rendrait l’espace encore plus fonctionnel.

Mais si les permis pour une surélévation ne sont pas accordés ou si votre garage n’est pas isolé, vous avez toujours la possibilité de creuser pour gagner quelques centimètres. Ça peut vraiment faire toute la différence.

Luminosité : La lumière, c’est la clé pour un espace accueillant ! Souvent, les garages sont « borgnes », avec une seule ouverture. Alors, pour maximiser la lumière naturelle, pourquoi ne pas transformer la porte de garage en baie vitrée ? C’est l’idéal pour laisser entrer un maximum de lumière et rendre l’espace super lumineux. Évitez de remplacer la porte par une simple fenêtre ou une porte d’entrée, car ça risquerait de rendre l’espace plus sombre.

Si vous avez un toit, pensez à installer un velux, une fenêtre, ou même une grande baie vitrée qui va jusqu’au bout du toit ! C’est une super idée pour inonder votre studio de lumière naturelle.

Isolation : Les murs en béton brut nécessitent une isolation de qualité. C’est important d’évaluer l’impact de l’épaisseur de l’isolation sur la surface habitable, car cela pourrait influencer le prix de revente. Une bonne isolation, c’est essentiel pour un espace confortable, surtout en hiver !

Toiture : Si votre garage est indépendant, il est très important de vérifier l’état de la toiture. Si elle est abîmée ou non conforme, remplacez-la par des matériaux modernes qui répondent aux normes d’habitation. Une bonne toiture, c’est non seulement pour le confort, mais aussi pour la sécurité de l’habitation.

Plan local d’urbanisme (PLU) et stationnement

Avant de transformer un garage en habitation, il est très important de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de votre commune. Le PLU fixe les règles d’urbanisme applicables à chaque zone et peut imposer des exigences spécifiques concernant le stationnement. En général, les projets de transformation nécessitent la création de places de stationnement supplémentaires pour répondre aux normes locales. Par exemple, le PLU peut exiger un nombre minimum de places de stationnement par logement, surtout si vous créez une nouvelle unité d’habitation.

Si vous êtes dans une zone où les places sont difficiles à obtenir, sacrifier un garage pour en faire une habitation peut ne pas être bien perçu. Cependant, si vous êtes dans une zone où il y a une forte demande de logements, cela pourrait faciliter l’obtention des permis.

Pour vérifier ces exigences :

Consultez le PLU : Vous pouvez y accéder en mairie ou sur le site de votre commune.

Vérifiez les obligations : Recherchez les sections concernant le stationnement et les aménagements nécessaires.

Contactez la mairie : Obtenez des précisions sur les normes applicables à votre projet pour vous assurer de respecter toutes les obligations et éviter des complications lors de la demande de permis de construire.

Démarches administratives à réaliser

Déclaration Préalable : Transformer un garage en habitation est considéré comme un changement d’affectation, mais pas de destination. Selon la réglementation, une déclaration préalable est nécessaire, même si le local dépasse les seuils habituels pour les permis de construire.

Modification des ouvertures : Transformer la porte de garage en baie vitrée ne constitue pas une modification de façade si elle respecte l’aspect extérieur d’origine. Assurez-vous que toutes les modifications sont bien documentées dans votre déclaration préalable.

Maximiser la Rentabilité Extérieure

Maintenant que vous avez bien avancé à l’intérieur, ne négligez surtout pas l’extérieur ! C’est souvent ce que les gens voient en premier, et ça peut vraiment faire la différence en termes de rentabilité. En soignant l’apparence extérieure de votre studio, non seulement vous augmentez sa valeur perçue, mais vous rendez aussi l’expérience des locataires bien plus agréable.

Amélioration de la façade

Design Moderne : Vous voulez que votre studio attire l’attention pour les bonnes raisons, alors pourquoi ne pas lui donner un style moderne ? Utilisez des matériaux contemporains comme des panneaux en bois composite, des briques apparentes, ou des revêtements en métal. Cela donnera à votre studio une allure intéressante et actuelle qui se fond parfaitement avec le reste de la propriété, tout en se démarquant.

Finitions et peinture : Une nouvelle couche de peinture ,choisissez des tons neutres et élégants qui se marient bien avec le reste de la maison, et qui apportent une touche de modernité. Les finitions de haute qualité feront toute la différence, en donnant à votre studio un aspect soigné, les locataires se projetteront plus rapidement.

Aménagement de l’entrée

Accès Indépendant : Si vous pouvez créer une entrée séparée pour le studio, allez-y. C’est un vrai plus pour les locataires qui cherchent intimité et tranquillité. Assurez-vous que cet accès soit bien éclairé et entretenu, car un chemin clair et accueillant est toujours apprécié.

Espaces Extérieurs : Aménagez un petit coin privé pour les locataires, comme une terrasse ou un jardin. Un endroit où ils pourront se détendre et profiter de l’extérieur. Même un petit espace peut avoir un grand impact sur leur qualité de vie.

Amélioration de l’Éclairage Extérieur

Éclairage fonctionnel : Pensez pratique avant tout ! Installez des luminaires extérieurs autour de l’entrée, le long des chemins, et dans les espaces de détente. Les LED sont parfaites pour ça, car elles sont économes en énergie et efficaces. C’est super utile et ça met en valeur votre studio.

Éclairage Ambiant : Ajoutez une touche de charme avec des lampes solaires ou des guirlandes lumineuses ! Le soir, ça crée une ambiance chaleureuse et agréable, rendant l’espace encore plus attrayant pour les locataires.

Aménagement Paysager

Jardinage : Quelques plantes bien choisies peuvent faire des merveilles. Optez pour des arbustes, des fleurs colorées ou même des herbes aromatiques pour égayer l’extérieur du studio. L’idéal, c’est de choisir des plantes qui demandent peu d’entretien pour ne pas alourdir la gestion.

Entretien et nettoyage : Un jardin bien entretenu, c’est tellement important ! Assurez-vous que tout soit propre et bien rangé. Un extérieur sans désordre, c’est un vrai plus pour donner une bonne impression et augmenter la valeur perçue de la propriété.

Ajout de piscine ou d’atelier : Si vous avez suffisamment d’espace, pourquoi ne pas ajouter une petite piscine ou un atelier ? Ça pourrait vraiment augmenter l’attrait de votre studio, surtout pour les locataires qui cherchent un peu plus qu’un simple endroit où vivre.

Ajout d’une serre : Si vous aimez les plantes, envisagez de construire une petite serre mitoyenne (moins de 20 m²). C’est un ajout sympa qui pourrait attirer des locataires ayant la main verte ou simplement envie d’un coin de nature chez eux.

Isolation et efficacité énergétique

Isolation externe : N’oubliez pas que l’isolation est clé pour le confort et l’efficacité énergétique. Améliorez l’isolation thermique et acoustique en ajoutant des panneaux isolants externes ou en remplaçant les fenêtres et portes par des modèles plus performants. C’est un investissement qui se rembourse rapidement grâce aux économies d’énergie.

Équipements écologiques : Pourquoi ne pas aller encore plus loin en installant des panneaux solaires pour l’éclairage extérieur ou des récupérateurs d’eau de pluie pour l’irrigation ? En plus de réduire les coûts, ces installations montrent que vous êtes engagé envers la durabilité, ce qui est de plus en plus recherché par les locataires.

Aménagement des espaces communautaires

Zones de rencontre : Si votre studio fait partie d’une propriété partagée, créez des espaces communautaires comme des terrasses ou des jardins communs. Ce sont des endroits où les locataires peuvent se rencontrer et se détendre, ce qui rendra l’ensemble de la propriété plus attractif.

Commodités partagées : Pensez aussi aux petits plus qui peuvent faire toute la différence, comme des rangements pour vélos ou des places de stationnement supplémentaires. Ces commodités ajoutent de la valeur et répondent à des besoins pratiques, ce qui peut vous permettre de demander un loyer un peu plus élevé.

La transformation d’un garage en habitation, c’est une aventure passionnante qui peut vraiment rapporter gros si vous la menez bien ! Avec une bonne planification, une attention aux détails, et en gardant à l’esprit toutes ces astuces, vous pouvez créer un espace qui sera non seulement rentable, mais aussi super agréable à vivre. Et rappelez-vous, même si les délais peuvent être un peu plus longs que prévu, c’est un projet qui en vaut vraiment la peine. Soyez patient, restez motivé, et vous verrez que le résultat final sera à la hauteur de vos efforts !